Politik des Bundes und der Kantone

Die Umweltpolitik des Bundes ist darauf ausgerichtet, den Baulandverbrauch minimal zu halten, Baulandflächen verdichtet zu nutzen, die natürliche Umwelt zu schonen und möglichst wenig Energie zu verbrauchen. Ein Teilziel ist der Abbruch von nicht mehr genutzten oder nicht sanierungswürdigen Bauten und die Nutzbarmachung des so freigewordenen Baulandes für neue bauliche Bedürfnisse. In der Schweiz ist der Gebäudepark der grösste Energieverbraucher. Es ist daher verständlich, dass wesentliche Massnahmen der Energiepolitik auf den Gebäudebereich ausgerichtet sind. Es sind dies unter anderem hohe gesetzliche Mindestvorgaben für neue Bauten und Förderprogramme für die energietechnische Sanierung von bestehenden Gebäuden.

Langfristige Planung ist zentral

Langfristig betrachtet müssen diese Ziele für Immobilieneigentümer nicht nur ökologisch, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll sein. Dies erfordert eine ganzheitliche Betrachtung des Lebenszyklus einer Immobilie (Bau, Erschliessung, Betrieb, Unterhalt, Sanierung, Abbruch). Die Massnahmen zur Sicherung der wirtschaftlichen und der ökologischen Nachhaltigkeit widersprechen sich gelegentlich. Die ökologischen Sanierungsmassnahmen werden deshalb mit Vorteil zusammen mit den zyklischen Instandsetzungsmassnahmen ausgeführt und sind entsprechend langfristig zu planen.

Portfolioverjüngung und Ökologie bei Espace

Vor Jahren hat Espace entschieden, das Immobilienportfolio zu verjüngen und primär durch neue und neuere Liegenschaften mit guter Bauqualität zu wachsen. Espace will damit die Wettbewerbsfähigkeit der Mietflächen erhöhen, die Erträge steigern und die Risiken senken.

Die in diesem Zusammenhang realisierten Massnahmen sind:

• Die grundlegende Sanierung von älteren Liegenschaften, die im Bestand bleiben sollen.
• Der Abbruch von nicht sanierungswürdigen Bauten und Nutzung der Landflächen für Neubauten.
• Der Verkauf von älteren Liegenschaften, in die Espace keine Investitionen tätigen will.
• Der Ausbau des Portfolios primär durch Neubauten.
• Der zunehmende Einsatz von CO₂-neutralen oder CO₂-armen Wärmeerzeugungen.
• Die Entsorgung von umweltrelevanten Schadstoffen.

Durch diese Massnahmen haben sich auch die Qualität der Gebäudehüllen und die Energieeffizienz der Gebäude generell verbessert. Damit wurde und wird weiterhin die ökologische Nachhaltigkeit des Immobilienportfolios gesteigert.

Bemessung der ökologischen Qualität

Die Zertifizierung der Liegenschaften nach einem oder mehreren anerkannten Standards ist für Espace nur sekundär erstrebenswert, weil die Standards regelmässig nur Teilaspekte der ökologischen Nachhaltigkeit einbeziehen und nur mit einem Aufwand zu erreichen sind, der in keinem Verhältnis zum Nutzen für Espace steht. Es stellt sich daher die Frage, wie die ökologische Qualität des Immobilienbestandes von Espace wirksam und kostengünstig bemessen werden kann.

Der «GEAK» als Beurteilungsgrundlage

In der Schweiz ist für die Erlangung von Behördenentscheiden (Baubewilligungen, Gewährung von Förderbeiträgen und Energienachweisen) zunehmend eine Bewertung der Gebäude nach dem «Gebäudeenergieausweis der Kantone» (GEAK) notwendig. Solche liegen bei Espace für etliche Liegenschaften ausführlich vor und konnten für die übrigen Liegenschaften vereinfacht erarbeitet werden. Mit Unterstützung einer fachkundigen Unternehmung (Faktor Plus Kl GmbH, Luzern) hat Espace die Renditeliegenschaften nach den Kriterien «Effizienz Gebäudehülle» und «Effizienz Gesamtenergie» eingestuft. Die Diagramme A und B zeigen die Bewertungen aufgrund der farblichen Einstufungen des GEAK für die Jahre 2008 bis 2016.

Verjüngung erhöht Energieeffizienz

Aus den Diagrammen ist eindeutig ersichtlich, dass sich die Effizienz der Gebäudehülle und die Effizienz der Gesamtenergie in der Betrachtungsperiode wesentlich verbessert haben. Die Effizienz der Gesamtenergie schneidet dabei leicht besser ab als jene der Gebäudehülle, da Espace in diversen Liegenschaften die Gebäudetechnik erneuerte (und hier massgeblich die Heizsysteme von klassischen Ölfeuerungen hin zu CO₂-armen bzw. –freien Systemen umrüstete). 17 von 51 Liegenschaften werden mit CO₂-neutraler Wärme versorgt und/oder sind nach dem Minergie-Standard zertifiziert.

Die Massnahmen zur Verjüngung des Immobilienbestandes sind somit auch ökologisch bedeutungsvoll. Die Bewertung im Sinne des GEAK ist für eine ganzheitliche Beurteilung der ökologischen Nachhaltigkeit wichtig, aber nicht alleinbestimmend. Die Darstellungen betreffen somit nur wichtige Teilaspekte.

Künftige umweltrelevante Qualitätssteigerung

Espace wird die eingeschlagene Strategie zur Verjüngung des Immobilienbestandes weiterführen und damit die umweltrelevante Qualität des Immobilienportfolios kontinuierlich anheben.